不動産投資を始めた会社員が参考にした本3選 2020年版

2020年5月に中古アパート1棟を取得し大家デビューをしました。

ここに至るまでの過程をブログにまとめており、この記事では実際に参考にした書籍や、自分が考える「良い本」の基準を書きたいと思います。

これまでに読んだ数は約20冊と、他の方と比較すれば多い方では無いかと思います。

書籍での学習も、ネットの記事も、学習後に「自分自身の不動産投資方針を固めること」を念頭に置くことが大切なので、自分の軸が固まるまで必要な量を読むことをお勧めします。

おすすめする3冊へのクイックリンク

はじめに結論として、おすすめする3冊のAmazonリンクを貼っておきます。

良い不動産投資本には「数字」がある

自分が考える「良い不動産投資の本」の条件とは、数値情報が書かれていることです。

成功した大家さんの体験談も必要だけれど、それ以上に重要なのは数値で理解をすること。

経営の側面の強い不動産投資において、最終的な収支を常に考えるための知識を得ることが失敗しないための近道だと考えます。

不動産投資における失敗とは、簡単に言えば赤字になること。

物件の価格表記に含まれない初期費用がどれだけかかるのか。管理は、修繕は、保険は、税金は。

それぞれが見通せるだけで予想外の支出を抑えることができ、黒字化につながります。

こうした知識を数字を伴って教えてくれる本を自分は好みます。

はじめは選り好みせず様々な本を読みましたが、学習の中期・後期にも読み返すのはやはり、数値やグラフを伴った情報。

なぜなら銀行へ融資の相談をするにも、家族を説得するにも、数値が必要だからです。

この観点から、自分が読んで実際に役立った本を紹介します。

これらに限らず、読めば読むほど知識になることは間違いありません。

このご時世に外出は難しいかもしれませんが、できれば本屋に足を運んで気になった本をめくり「数値やグラフが一定量含まれているか」を確認して買うとハズレを引く確率は下がるかと思います。

不動産で騙されないために本を読む

本やWebで知識をつける理由については、過去の記事でも一貫して「自身の不動産投資方針を固めるため」と書いてきました。

が、もっと平たく言うと「騙されないために知識をつける」ということに尽きます。

当たり前すぎて書き忘れていましたが、重要なポイントです。

不動産は株と異なり情報の非対称性が著しく、業者と一般人の間には大きな情報格差があります。

また構造上、不動産仲介業者は物件の転売や仲介手数料によって利益を得るしくみになっているため売買の数がすなわち利益の多さ。

つまり営業は数をこなすために、またマージンを多く取るために、情報の非対称性が最も大きい素人を狙うのが効率的なしくみになってしまっています。

知識がない＝方針がない＝騙されやすい

という構図を崩すためには何より知識です。

そして、上述した「数字」に落とし込むことで冷静な判断ができます。

物件の高い安いだけではなく、返済・経費・税金・リスクマネジメントの総合的な観点を極力数字に落とすことで、騙されないだけではなく自身のメンタルブロックも外せるというのが経験談。

と、偉そうなことを書いていますが自分も初心者なので、まだまだ勉強中です。

それに今月購入したアパートで自分が100％騙されていないとも思っていません。売主や仲介業者がマージンを乗せている可能性は大いにあると思います。

ただそれでも数字に落とし込んだときに、少なくとも大赤字にはならない物件選びはできました。

実際の収益についても今後ブログで綴ることで答え合わせができればと考えています。

お勧めする不動産投資本3選

約20冊を読んだ中でのお勧めを3つに絞りました。

冒頭で掲載したものに、それぞれコメントを添えて再掲します。

1冊目は

玉川 陽介 著 『不動産投資1年目の教科書』

他のブログでもよく紹介されているので説明は不要かもしれません。

入門書でありながら、物件取得後の今でも読み返す、最もおすすめの1冊。

• 物件選定
• 融資活用
• 収支計画
• リスク回避

という4つの章に分かれて80個のQ＆A形式で展開するため読みやすく、かつ自分が直面した疑問や不安にストレートに答えが返ってきます。

付録の収支シミュレーションツールは、会社勤めをしている方ならすぐに理解できるはず。

仲介業者さんから紹介してもらった物件で良さそうなものがあれば、とりあえずこのツールで数字をはじくことで、その場で税金を含めた将来の見通しがおおよそ立ちます。

学習初期はもちろん、売買や融資のステップを進める中でも大いに参考にした良書です。

ほかにお勧めする観点としては、銀行との面談時や、いわゆる「嫁ブロック」の解決方法として活用できること。

リスクに対する対策・回答・事前の備えを網羅する1問1答形式なので、考えうる不安事項が見つかる都度辞書的に読み、対銀行の融資面談や家族の説得材料として使いました。

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2冊目は

長渕 淳 著 『中古一棟収益物件攻略完全バイブル』

不動産関連学習の中期に、中古1棟アパートに目標を絞ったあたりで出会った本。

築古アパートにおける減価償却や売却・出口戦略に特化して書いてあるので、表面利回りやネット収入に惑わされず、いかに手残りキャッシュフローを最大化するかという視点を獲得できました。

融資が前提になっているのも特筆すべき点。

現金購入ではなく、融資を活用し、返済し、総資産を増やす流れと実際を数字を交えて理解できます。

2018年の出版なのでオリンピック景気や「カボチャの馬車」で融資が締まり始めた世相も反映しており、2020年のいま参考にしやすい1冊。

融資環境は数年で変わってしまうので、本書に限らず、どの年代に書かれた本かを意識して読むのも重要です。

融資が緩かったころの話をベースに考えてしまうと、当てが外れるかもしれません。

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3冊目は

浅井 佐知子 著『世界一やさしい不動産投資の教科書』

手に取った順としては実は1番最初。

平易な文章で不動産投資開始までの手順を解説しているので、タイトルどおり何も知らなかった自分には役立つ1冊でした。

1冊目に挙げなかった理由は、本の途中から区分マンションの現金購入の色が強くなるため。

著者の戦略が本に色濃く出るのは当然なので、本自体の良し悪しではなく著者の購入スタイルが自分の方針と合うか合わないか、という話です。

築古1棟アパートを融資で、と決めた学習中期以降の自分にはバッチリはまるわけではなかったですが、それを差し引いても、物件選定・諸費用の内訳・出口戦略・経費の考え方、など物件タイプに限らず使える知識を網羅するのに最適。

自分と同じような勤め人の場合、現金での区分マンション購入か融資を活用した1棟購入かで迷うかもしれません。

2冊目に紹介した本と対比して読むことで、それぞれの良し悪しが見えてきます。

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ここまで本の話を書きました。

不動産の学習にあたってはWebサイト・ブログも参考にしたので、次の記事でまとめています。

投資方針が決まるまでは、多くの情報に触れていくことが大事だと思います。
本だけ、Webだけに偏らず様々な媒体から吸収することをお勧めします。

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moose-fukui.com

2020.07.05

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