2019年末頃から #へらじか不動産と題して 副業としての賃貸経営を始めるべく集中的に取り組み、2020年5月にアパート1棟を取得することができました。
その経緯をブログの記事にしていますが、これまで数字の面について詳細に書いていませんでした。
特定予防のために少しだけぼかしつつ、実際にかかった金額や賃料収入の見込みなどをまとめてみます。
今後どなたかの参考になればという思いが半分。残り半分は自分のシミュレーションが正しかったのかどうか後で振り返るのが目的です。
築古1棟アパートの詳細
- 価格：約4000万円
- 利回り：約11％
- 交通：一都三県の駅から徒歩10分以内
- 構造：木造2階建
- 築年：法定耐用年数超過
- 総戸数：8戸（満室稼働中）
- 接道：公道
- オーナーチェンジ
- 5−6年前に外壁塗装済
改めて見て思うのは、可もなく不可もなくといった印象です。
ベストではないけれど、及第点。
いえ、正直に言えばもっと良い物件もあったかもしれないという思いはあります。
玄人の不動産投資家の方であれば、もっと安く買うなりして利回りを上げることもできそう。
自分も当初は12−14％の利回りを目指していたことを考えると、多少妥協をしたことは事実。
その事実を自覚した上で、今後収益が出せるのかどうかを振り返りたいと思いこの記事を書いています。
最終的には1棟めで失敗しなければ、それを上回ることを基準に2棟めを買えれば良いという心構えで第一歩を踏み出しました。
そして何より、物件だけの良し悪しでは不動産投資の成否は語れません。
もう一つの重要な要素である融資条件について次にまとめます。
融資の詳細
- 金融機関：地銀
- 金利：2％台（変動）
- 期間：25年
- 融資割合：売買金額の90％（自己負担10％）
- 連帯保証人：なし
- 団信：あり
金融機関については仲介業者さんが開拓済みの中からの紹介。
耐用年数超過の物件に25年、90％、団信込で2％台の融資を付けてもらえるとは思ってもみませんでした。
勤続10数年の自分の経歴が良い方に働いたのか、はたまた審査用に提出したアメリカ駐在時代の給与明細（額面だけは高い）が効いたのか。
真相はわかりませんが、持ち出しを10％＋諸経費に抑えられたことは大きな収穫でした。
ここまでに書いた物件と融資条件で収益計算をしてみます。
家賃収入、税引き前キャッシュフローの見込み等
- 想定年間家賃収入：約450万円
- 返済比率：40％台後半
- 税引き前キャッシュフロー：約90万円
- 諸費用込持ち出し金額：約650万円
- CCR：約14％（90/650＝13.84％）
不動産投資目線で数値を見れば、おそらく良いほうではありません。
ところが、自分の中ではそこそこ良い数字だと捉えて購入に至りました。
なぜかというと自身の資産構成や、これまでの株との比較が理由です。
へらじか不動産の収益シミュレーションにおける考え方
これまで自分が行なってきた資産運用は株式のみ。
株による配当所得をゼロから積み上げようと試みて数年、やっと年間配当が20万円（税引前）まで来ました。
このベースで考えていた身からすると、年間90万円というのは大きな額であり、長い道のり。
年間90万円の所得を配当利回り4％の株で達成しようとすると、2250万円もの投資が必要になります。
自分の場合、過去の家計のシミュレーションから考えて、株にこれだけの金額を投資可能になるには最速でも7年を要す計算。
ところが今回購入した不動産では融資の力によってそれを前倒ししました。
つまり、融資のレバレッジによって7年分のショートカットができたことになります。
そう考えると、投下資本ベースで算出したリターンであるCCR14％というのは十分大きな資産形成のドライバーと言えます。
思い返せば、かつて海外駐在期間中に普通預金 (日本の某メガバンク) に預けていた金額がちょうど650万円くらいだったように記憶しています。
その預金に対して雀の涙ほどの利息を受け取ることしかできなかった時代と比べると、ちょっと強引かもしれませんが、同額を不動産に入れたことによる年間90万円のキャッシュフローは1万倍以上の成長と考えることもできます。
もちろんこの数値は全て見込みです。
一定の空室率や修繕は見込んだ上でシミュレーションはしましたが、この通りに行くかどうかが今後注視すべきポイントであり、自分の経験値の積みどころ。
退去や修繕が想定より多ければ年間のCFは50万円を下回るかもしれませんし、反対に高い入居率を維持できれば100万円以上になります。
2020年が終わった段階で振り返りをしつつ、出口戦略についても考えていきたいと思います。
追記：2020年の実際の収支を総括しました。
家賃収入320万円、手残り90万円の内訳はこちらの記事で。
この自分の事例が誰かの参考になれば幸いです。
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