タイトル通り、2020年5月からスタートした不動産投資/アパート賃貸経営の成果を振り返ります。
物件を買えば赤字だろうと大家を名乗れるわけで、これから不動産投資を志す人にとっては「実際のところ収支はどうなの？」というのが気になる点。
勉強方法や検討・購入時のことはこれまで書いていましたが、リアルな収支も過去の自分が欲しかった情報なので、まとめてみます。
ちなみに、2020年5月のスタート時点での見込みを書いた記事はこちら↓ その「答え合わせ」の意味も兼ねています。
結果：家賃収入320万円、手残りCF90万円
2020年春に購入したアパートのスペックはこちら。
- 利回り：約11％
- 交通：一都三県の駅から徒歩10分以内
- 構造：木造2階建
- 築年：法定耐用年数超過
- 総戸数：8戸（満室稼働中）
そしてこのアパートから得られた、5月から12月までの8ヶ月間の家賃収入と利益がこちら。
・家賃収入 320万円
・手残りキャッシュフロー 90万円
返済や経費の内訳についてはどう見せるか考えてグラフ化してみました。
家賃収入320万円から、融資の返済・経費・修繕費などを差し引き、11月の水漏れ修繕に対する保険金が下りたのでそれがプラスされる様子を表しています。
最後のグレーの部分 122万円が手残りにはなるのですが、将来の大規模修繕に向けた積立が考慮されていません。
自分は法人ではなく個人での所有なので、修繕積立金の経費化は不可。
なので月4万円の修繕積立金をバーチャルで引いたと仮定すると、手残りキャッシュフローは90万円となります。
2020年は入居率100％、満室経営！
この第1号物件を購入する時点では、収支予測は以下のように見込んでいました。
- 想定年間家賃収入：約450万円
- 返済比率：40％台後半
- 税引き前キャッシュフロー：約90万円
上記は1年間(12ヶ月間)での見込みだったのですが、8ヶ月で税引前CFの90万円を達成できました。
理由は2020年ずっと満室で推移したため。
オーナーチェンジ時点で満室購入し、そのまま退去が1件もありませんでした。
事前予想との差異を語るには期間がまだまだ短すぎるので、継続してデータを取っていこうと思います。
また、各部屋とも4年から10年以上とそこそこの長期入居をされているので、退去時の原状回復費用がそれなりに嵩むことも必至。
あまり一喜一憂せず、受け取った更新料は将来の原状回復費と思い、貯めていきます。
年間90万円のキャッシュフローは多いか少ないか
修繕積立金 (バーチャル) を引いた手残り90万円。これを多いと思うか少ないと思うかは人それぞれ。
「4000万円も借金して年間90万円しか儲からないの？」
「ボロ戸建てをリフォームした方がよっぽど良いのでは？」
「出口戦略も立てづらい築古木造でそのCFは不安では？」
などなど、いろんな意見があろうと思います。
購入時点で600万円以上を投入しているわけなので、その回収が終わるまで、そしてその後の売却までを見ないと投資判断として正解だったのかどうか結論は出せません。
ただ少なくとも、他の手段で年間90万円を得ようと思ったらそれなりに大変。
・時給1,000円のアルバイトを900時間
・時間給換算3,000円の残業を300時間
・2250万円の資金を利回り4％で運用
現在の自分の資産状況や、本業と育児に手間がかかることを考えると上記のいずれも現実的ではありません。
購入時や、秋に体験した水漏れのようなトラブル対応には手間は取られるものの、それ以外の期間は管理会社さんにお任せをして賃料収入が得られるのはありがたいことです。
不動産投資を始めたいと考えてこの記事を読んでいる方は、こうした自己の時間配分の考え方も含めて何かの参考になれば幸いです。
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2020年初から春にかけて自分が1棟目のアパートを買うまでの流れはこちら。実際にはその前1−2年間の下調べ期間もあり、ステップを10個に分けて解説しています。
不動産はあくまで資産運用の選択肢の一つ。自分の資産を把握し、家族のライフステージに合わせていつどのくらいの金額を運用に回せるのかを計算するのが最も大事だと考えています。
上の記事中の資産シミュレーションは、現職に勤め続けた場合の想定。
2021年1月現在、転職も視野に入れつつ活動中。そちらも動きがあればライフプランへと反映していきます。
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