「不動産投資に興味はあるけれど何から始めたらいいかわからない」
この記事を読んでいる方の大多数はそんな気持ちだと思います。
2018年時点の自分も多分に漏れずその1人。
そして当時、真っ先に着手したのはWebでの物件検索でした。
「楽待」や「健美家」から入るこの方法が正解だったかどうかはわかりませんが、2020年5月に無事に築古1棟アパートを購入し賃貸経営デビューができたので、同じ悩みを抱える方へ何かの参考になればと考え、やったことを綴ります。
Web物件検索の最初の目的は相場感の把握
収益用不動産検索サイトは基本的に誰でも無料で見れるので、本やセミナーよりもさらに手軽です。
このブログを読めている時点でスマホやPCを持っているはずなので、誰にでも可能。
不動産に興味を持ち始めた2018年当時、自分にとってのはじめの一歩がまさにこれでした。
Web検索で「楽待」「健美家」などを知ってサイトを訪れたのが1年以上前のこと。
閲覧の目的はざっくりと、投資金額規模を知るため。
そもそもなのですが「アパートやマンションを1棟いくらで買えるか」なんて普通の社会人は知っているものなんでしょうか。
少なくとも自分は転勤族の賃貸派なので知りませんでした。
自宅付近の賃貸相場（月額）か、せいぜいポストに投函されるチラシで近所の新築戸建てやマンションが4000万円（仮）くらいかーと知る程度。
なので、これから自分が挑む世界の金額相場を知るために、事前知識ゼロで検索を開始しました。
検索サイトにある条件欄で自宅近くを指定し、戸建て、アパート、マンションそれぞれの金額や表面利回りを調査。
築浅だとこのくらい、駅近だと高め、間取りもこのくらい、と。
自分の中に感覚の物差しを持つために1年以上見ていました。
並行して書籍での学習もしていましたが、本に書かれた物件金額や利回りはあくまで目安です。
- 「築浅アパートなら最低でも表面利回り◯％」
- 「初心者におすすめなのは△万円まで」
といった表記を目にするかと思いますが、そんな条件の物件が自分の狙うエリアにあるかどうかはまた別の話。
最終的に自分が狙っていたのは都心を外した1都3県の郊外だったので、そのエリアでの物件価格と利回りの相場、言ってしまえば「現実」を知るために両サイトは非常に有用でした。
繰り返しますが、これが正解かどうかはわかりません。いま振り返るとこの「助走期間」が長すぎた（慎重すぎた）かもしれないな、とは思います。
ただ後日、不動産仲介業者さんと面談をした時に非現実的な条件をリクエストしない程度には、大まかな価格帯の想像ができるようにはなりました。
収益用物件検索サイトの活用方法3点
先日「2020年不動産投資を始めた会社員の10ステップ【コロナ禍中】」でも書きましたが、収益用不動産検索サイトの使い方は大きく3つあると考えています。
掲載された物件に指値（値引き）を入れる
物件ではなく不動産仲介業者を見つけるのに使う
すぐに売り切れる物件をチェックし相場感を養う
このうち自分が実践したのは2点目と3点目（先述しました）でした。
1点目の指値案は挑戦はしたのですが、業者さんのツテも何もない初心者ではまともに取り合ってもらえず、途中から断念。
まずは業者さんとの関係づくりや、自分の中の物件像の具体化のためと割り切って日々サイトを眺めていました。
気になる物件があればその仲介業者さんに連絡し、資産状況・購買意欲・希望条件等をあわせて連絡。
「昨日のうちに買い手がついちゃいまして・・・」とお断りをもらえば、見る目は悪くなかった証拠になります。
返信が無ければ、対応の悪い担当さんに当たったか、もしくは自分の属性とその会社の求める顧客像が合わなかったということ。
ミスマッチを回避できたという意味でそれもまた収穫です。
過去にそんなツイートをしていたのを見つけました。2019年の9月だったようです。
稀に楽待に出てくる良物件、本当に足が早いんですよね…
そして幸いにも、2019年末頃に初心者でも相手にしてくれる業者さんとの面談にこぎ着けました。
持論ですが、楽待や健美家に掲載された物件をいきなり指値してそのまま買える初心者は多くはないんじゃないかと思います。
いきなり物件探しをするつもりではなく、見る目を養ったり、希望エリアや初期投資金額の絞り込みのために気軽に覗いてみるのも手です。
「相場感覚」が作れたら自分の投資方針を決める
上で書いた通り、Webでの物件検索と並行して書籍での自己学習も実施。
本では「理想の条件」を。収益用不動産検索サイトでは「現実の条件」を
それぞれ学ぶのに役立ちました。
最終的に自分が決めて、2019年末に不動産仲介業者さんへ伝えた条件は以下。
- 3000万円前後の1棟アパート
- 表面利回り12％
- 月々の手取りキャッシュフロー5万円以上
- 融資前提なので銀行の評価が出ること（積算・検査証等）
- 自宅から車で1時間圏内が理想だが1都3県なら譲歩可
実際に購入できた物件は上記条件を全て満たせていたわけではないですが、ざっとこのくらいまで方針を固めることができると一定の根拠と説得力をもって仲介営業さんと話をすることが可能というのが経験談。
続いて参考にした書籍の情報も記事にまとめたので、合わせてご参照ください。
本に書かれた「理想」とWeb検索の「現実」を行き来しながら自身の方針を固めていくことが肝要です。
ここに書いたやり方が正解というわけではありません。
が、少し前の自分のように迷っている人がいれば、少しでも何かの参考になれば幸いです。
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